307亿年夜手笔“收地”，广东开启天下地皮收储?

出品 | 搜狐地产 核心财经作者 | 王泽红广东重启土储专项债刊行，拉开了天下收储的年夜幕。2月23日，广东率先刊行专项债券资金用于收购存量地皮，成为天下首例。依据广东省表露的2025年当局专项债券（八期～九期），波及2只债券，共刊行总额307.1859亿元，全体用于接纳闲置存量地皮。此中，八期债券打算刊行114.04亿元，限期为7年（5+2），募资拟用于广州、惠州地皮贮备名目；九期债券打算刊行193.1459亿元，限期为7年，募资拟用于珠海等17市地皮贮备名目。经由梳理，此次本次刊行的专项债券笼罩广东19个都会，86个名目。深圳跟东莞未有名目涵盖此中。此前2月18日，北京也刊行13笔专项债，刊行总额462.9亿元。此中，募资投向土储名目范围达116.87亿元，这象征着北京也重启了土储专项债，并且早于广东。但差别的是，北京的土储专项债户如果用于“地皮一级开辟”，即在地皮出让前，对地皮停止收拾、投资、开辟的进程，并非收购存量闲置地皮范围；反不雅广东，则是用于收购存量闲置地皮，真正属于天下层面的专项债收储首例。“土储专项债的应用，既对增量地皮，也对存量地皮。” 广东省住房政策研讨核心首席研讨员李宇嘉告知搜狐财经。土储专项债重启，磨练处所财务才能客岁10月，财务部明白容许专项债收储地皮，到11月天然资本手下发“242号文”，请求各地加年夜收接纳购存量闲置地皮力度。2025开年以来，多城按下地皮收储减速键，颁布首批专项债闲置地皮收储清单，包含河南、江西、安徽、浙江、广东等地。 开展全文 傍边，广东范围最年夜，依据中指院统计，停止2月22日，广州、佛山、惠州、珠海、中山、江门等都会拟用专项债收储地皮超220宗，拟收储价钱共计超430亿元，本次广东刊行债券307亿元，占比约七成。别的，广东本次刊行专项债的86个名目总投资额为473.3亿元，名目拟刊行专项债总额为433.2亿元，占总投资额91.5%，此中10个都会拟刊行专项债总额与总投资额基础相称。上海易居房地产研讨院副院长严跃进指出，此次债券信息宣布，阐明各地正式启动专项债募投名目任务，即收地款召募任务。依照计息时光盘算，往年3月3日我国将出生首批回购存量地皮专项债，即“25广东债09”跟“25广东债10”。新近的专项债应用以地皮贮备跟棚改为主，2019年被叫停后。自客岁10月明白容许专项债收储地皮后，时隔五年土储专项债被重启。为何是广东先行？李宇嘉以为有三个要素：一是广东是天下率先实现隐性债权清零的省份，债权危险小，财力状态好；二是广东有归还的保证，能够经由过程专项债的杠杆跟撬举措用，施展经济年夜省在稳年夜盘上的担负；三是广东是 “自审自发”的试点省份，施展挑年夜梁感化。据严跃进剖析，各地对于专项债刊行的任务十分成熟，自身并不庞杂，难点在于偿债资金起源十分磨练各地财务才能。从真正处理此类成绩来看，地块被回购收储只是盘活的开端阶段。要真正盘活，就要加强地皮的应用代价跟再开辟代价。“换句话说，要踊跃增进房地工业等安稳安康开展，连续撬动市场对此类地皮的需要，这个是近来两年十分要害的。尤其是往年专项债收储的局部地块中，局部都会打算岁尾就筹备停止招拍挂，这就请求把房地产向好开展的态势坚固好。”“此次从募投打算等资料能够看出，对首批回购存量地皮专项债而言，存在十分持重的偿债机制。” 严跃进指出，一方面是地块收储价钱公道，大略是6-9折程度，增加了收购本钱；另一方面，被收购的地块广泛属于优质地块，后续地皮出让的任务会比拟顺遂。307亿是首批，后续或有第二批、第三批“广东此次收购的存量地皮，90%以上为处所国企的地块。”中指研讨院政策研讨总监陈娴静指出，依据统计，各地公示的名目用地单元笼罩处所国企、央企跟平易近企，此中90%以上为处所国企。在她看来，专项债收购存量地皮是2025年房地产市场止跌回稳的要害举动之一，本次广东省率先刊行收购存量地皮的专项债，为市场开释了愈加踊跃的旌旗灯号，但本次波及的名目更多为处所国企地块，将来能否能进步地皮资本应用效力、动员市场进入新轮回，还须要连续跟踪。朴直证券也以为土储专项债五年后重启意思严重，在范围与范畴上或再获鼎力支撑，跟着更多低本钱增量资金将进入市场，将无效缓解房企资金压力，受益房企传导门路或为处所城投→处所国企→央企→平易近企。李宇嘉指出，307亿应当是第一批土储专项债，重要是后期各地策划申报的、收储前提较为成熟的闲置、低效地皮贮备名目，包含屡次流拍、开辟商有意愿开辟或用处要调剂的地皮。后续假如限额没用完，还可能有第二批、第三批。至于怎样调配307亿？“在限额范畴内，在切块给每个都会，每个都会在限额外面报名目。” 李宇嘉剖析道。严跃进则指出，此次刊行的专项债，是收地跟储地两项任务一同推动。此中2025年的发债召募资金，重要用于购地款付出，而到2026年则会进一步刊行土储资金。这两局部资金的占比估计分辨为80%跟20%。“换句话说，各地往年的任务重点在于踊跃接纳地皮，而来岁的重点是将此类地皮归入地皮贮备并停止二次供给。”